Makelaars in opstand tegen nieuwe Funda-tarieven: wat betekent dit voor u?

14 juli 2026 — Redactie Residentievinder

Wie dacht dat de zomer op de woningmarkt rustig zou verlopen, komt bedrogen uit. Gisteren werd bekend dat negentien regionale en lokale afdelingen van makelaarsvereniging NVM een brief aan de directie van Funda hebben gestuurd. Hun eis: draai het besluit voor de nieuwe tarieven terug. De hogere Funda kosten voor huizenverkopers noemen zij ronduit "disproportioneel", meldt de NOS. Het FD berichtte als eerste over de brief; de NOS kon het document eveneens inzien.

Het is een opmerkelijke escalatie in een conflict dat al langer sluimert. En het raakt niet alleen makelaars, maar vooral de mensen om wie het uiteindelijk draait: verkopers en kopers. In deze blog zetten we op een rij wat er speelt, en wat u er als woningverkoper van gaat merken.

Wat gaat er veranderen?

Half september lanceert Funda een vernieuwde website. Onderdeel daarvan zijn 3 nieuwe verkooppakketten die de huidige 2 pakketten vervangen. Met een duurder pakket wordt een woning prominenter getoond: een grotere advertentie, meer foto's en een plek bovenaan de zoekresultaten. In het duurste pakket zit bovendien een "virtuele styler", een AI-functie die met bewerkte foto's laat zien hoe een woning er in verschillende interieurstijlen uit kan zien.

Aan die vernieuwing hangt een prijskaartje. Het goedkoopste pakket gaat straks 231 euro exclusief btw kosten en het duurste 536 euro, terwijl NVM-makelaars nu nog 110 euro betalen voor het instappakket. Funda stelt dat de oude en nieuwe pakketten inhoudelijk niet vergelijkbaar zijn en dat lang niet iedereen het duurste pakket nodig heeft. Maar voor veel makelaars voelt het simpelweg als een forse verhoging van de kosten om zichtbaar te zijn op het grootste woningplatform van Nederland.

Waarom komen de makelaars in verzet?

De kritiek in de brief gaat verder dan alleen de prijs. De ondertekenaars storen zich ook aan de nieuwe manier van factureren. In de nieuwe opzet krijgt een huizenverkoper straks een factuur van de makelaar voor de ‘opstartkosten’ en daarnaast rechtstreeks een factuur van Funda voor de advertentie zelf. De makelaar ontvangt bovendien een vergoeding van Funda. Die constructie ervaren veel makelaars als onzuiver: de schijn kan ontstaan dat ze producten aanbevelen waar ze zelf aan verdienen, en dat imago-risico willen zij niet lopen.

Daaronder ligt een diepere angst. De makelaars vragen in de brief om duidelijkheid over hun toekomstige rol binnen het Funda-ecosysteem, uit vrees om op termijn buitenspel te worden gezet. Waarom, zo vragen zij zich hardop af, wil Funda zo graag rechtstreeks contact met consumenten? De spanning is niet nieuw: Funda werd in 2001 door de NVM zelf opgericht, maar sinds de Amerikaanse investeerder General Atlantic enkele jaren geleden een belang van 30 procent nam, is de onvrede over het verdienmodel en de verdeling van de winst alleen maar toegenomen. Funda laat intussen weten de brief te hebben ontvangen en met de ondertekenaars in gesprek te gaan.

Wat merkt u hiervan als consument?

Voor wie dit najaar zijn huis wil verkopen, zijn er drie dingen om op te letten.

1. De kosten van adverteren kunnen stijgen, en die kosten komen uiteindelijk bij jou als verkoper terecht. Vraag je makelaar daarom vooraf om een volledige specificatie: wat betaal je voor de courtage, wat voor de opstartkosten en wat voor het Funda-pakket? Het positieve aan de nieuwe opzet is dat die kosten transparanter op de factuur komen te staan; nu zijn ze vaak nog verstopt in het totaalbedrag van de makelaar.

2. Laat je niet automatisch het duurste pakket aanpraten. Funda geeft zelf aan dat het goudpakket lang niet altijd nodig is. In een markt waarin volgens de NVM onlangs een recordaantal woningen te koop werd gezet, is opvallen belangrijker geworden…
   Of een AI-styler en een toppositie in de zoekresultaten die honderden euro's extra waard zijn, hangt sterk af van je woning, je regio en je vraagprijs… Een goed geprijsde woning met sterke foto's verkoopt zichzelf vaak ook zonder gouden randje!

3. Besef dat Funda niet het enige kanaal is. Juist deze spanningen laten zien hoe kwetsbaar het is als één platform de toegangspoort tot de woningmarkt controleert. Bij Residentievinder geloven we dat verkopers en kopers gebaat zijn bij keuze, transparante kosten en eerlijke zichtbaarheid, niet bij een biedingsstrijd om advertentieposities. Wie zijn/haar woning breed onder de aandacht brengt, via meerdere platforms en kanalen, heeft meer potentiële kopers bereikt.

Hoe nu verder?

De komende weken worden spannend. Funda gaat in gesprek met de negentien afdelingen, maar de lancering van de nieuwe site staat vooralsnog gepland voor half september. Draait Funda de tarieven terug, komt er een compromis, of zet het platform door en escaleert het conflict verder?